Il lucernaio esistente sulla facciata dello stabile condominiale ma di pertinenza di una singola unità immobiliare è un bene comune ex art. 1117 c.c.?

Nota a Corte di Cassazione Ord. n. 1422 del 18.01.2019

Un condomino, proprietario di una unità immobiliare nell’edificio in condominio, servita da un lucernario in vetrocemento ubicato sulla facciata condominiale, adiva il Tribunale di Roma chiedendo la condanna del Condominio ad eseguire le opere di eliminazione delle infiltrazioni presenti nel proprio appartamento e provenienti da detto lucernario, nonché la condanna al risarcimento dei conseguenti danni.

Il Tribunale, con Sentenza n. 12525/2010, accoglieva la domanda dell’Attore sull’assunto che il lucernario fosse di proprietà comune ex art. 1117 c.c., in quanto “contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio..”. La Corte d’Appello di Roma confermava la pronuncia del Tribunale.

Il Condominio proponeva ricorso per Cassazione ribadendo la natura privata del lucernario sia in base a titolo di acquisto sia per la destinazione del bene ad uso esclusivo dell’appartamento privato.

La Suprema Corte accoglieva il ricorso rilevando la natura privata del lucernario ed affermando che lo stesso (così come i balconi, le finestre e le luci), anche se inseriti sulla facciata, non rientrano tra le parti destinate all’uso comune essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato ed invece costituiscono elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale immettono luce ed aria, cosicché per gli stessi non opera la presunzione di condominialità.

Fermo quanto sopra, continua la Corte, solo in alcuni casi i suddetti elementi – per la particolare conformazione del fabbricato – assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio dovendo, unicamente in tale caso e a fronte della prevalente funzione protettiva ed ornamentale, esser considerati di proprietà comune dei condomini (arg., tra le altre, Cass. n. 30071/2017 e Cass. n. 637/2000).

Pertanto, la Suprema Corte enuncia così il seguente principio: “In materia di condominio degli edifici, i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata condominiale, non rientrano tra le parti destinate all’uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato stesso, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o rendere esteticamente gradevole l’intero edificio.”.

Il ricorso veniva pertanto accolto e cassata la Sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte d‘Appello di Roma.

Avv. Luigi Minasi