Proprietà comune (ex art. 1117 c.c.) dei muri perimetrali di un edificio anche ove non “portanti” e non coincidenti con il perimetro esterno

PROPRIETÀ COMUNE (EX ART. 1117 C.C.) DEI MURI PERIMETRALI DI UN EDIFICIO ANCHE OVE NON “PORTANTI” E NON COINCIDENTI CON IL PERIMETRO ESTERNO

Corte di Cassazione n. 11288 del 10.05.2018

Una condomina, proprietaria di alcuni locali ad uso commerciale facenti parte del condominio ubicati al piano terra ma con diversi numeri civici rispetto all’androne condominiale e con prospetti di facciata fuori dalla sagoma dell’edificio, citava il Condominio per l’annullamento di delibera assembleare asserendo l’illegittimità dell’applicazione della tabella A per il risarcimento dei danni subiti dall’appartamento di altro condomino sito ai piani sovrastanti a causa di infiltrazioni provenienti dalle facciate esterne del fabbricato oggetto di rifacimento. L’attrice agiva sull’assunto che i suddetti locali di sua proprietà, vista la relativa ubicazione, avessero una differenza strutturale, funzionale ed estetica rispetto alle altre proprietà sovrastanti al piano terra e che quindi la spesa del risarcimento andasse ripartita secondo la tabella B, con esclusione delle unità immobiliari di sua proprietà poste al piano terra. A seguito di una pronuncia favorevole in primo grado poi sovvertita in appello, la condomina soccombente proponeva ricorso in Cassazione rilevando, tra l’altro, l’erroneità dell’individuazione del muro perimetrale quale parte comune, ribadendo l’autonomia strutturale del piano terra (seppur i locali siano posti sulla medesima facciata) rispetto ai piani sovrastanti. La Cassazione ritiene infondata la tesi della ricorrente rilevando che il concetto di “muro maestro” (ex art. 1117 c.c.) non vada inteso in senso strettamente ingegneristico in quanto negli edifici realizzati con intelaiature ed architravi in cemento armato, privi di mura portanti, il muro maestro coincide con il muro perimetrale dell’edificio. Inoltre il muro perimetrale è comune perché d° sagoma all’edificio, ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici e può essere portante (ovvero maestro) ma anche privo di detta funzione strutturale, restando comunque condomiiale e in comproprietà tra tutti.

La Suprema Corte conferma così il seguente principio: “I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio, proteggendolo dagli agenti termini ed atmosferici e ne delimitano la sagma architettonica – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza di piani di proprietà singola ed esclusiva e anche quando sono collocati in posizione avanzata o arretrata non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza di altri piani, come normalmente si verifica per i piani attivi” (conf. Cass. 4437/17, Cass. 3867/86, Cass. 839/78, Trib. torino 4/08/2008).

Logico corollario di quanto sopra, la piena legittimità dell’applicazione della tabella A per la distribuzione di costi e per il risarcimento di danni derivanti al singolo condomino dall’incuria nella conservazione del bene comune (id est la facciata).

Avv. Enrico Perrella

Avv. Luigi Minasi