Qual è il regime di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del tetto dell’edificio in condominio?

Corte di Cassazione n. 24927 del 07.10.2019

Una condomina, proprietaria di alcune unità immobiliari nell’edificio, adiva il Tribunale di Perugia impugnando una delibera assembleare con la quale le era stato imposto di concorrere alle spese per la riparazione del tetto dell’edificio seppur non sovrastante le proprie unità immobiliari.

Il Tribunale rigettava l’impugnazione riconoscendo l’obbligo della condomina di concorrere alle spese di manutenzione del tetto in quanto lo stesso, seppur non risultasse a copertura di alcuna unità della ricorrente, era strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune.

La condomina impugnava la sentenza del Tribunale presso la Corte d’Appello di Perugia la quale tuttavia confermava la decisione del primo grado.

La stessa proponeva ricorso per Cassazione ribadendo in sostanza che le unità immobiliari di sua proprietà non si trovano al di sotto della proiezione verticale del tetto e che quindi ella, non usufruendo di utilità alcuna, non fosse tenuta a partecipare alle relative spese di manutenzione.

La Suprema Corte, con la Sentenza in oggetto, ha rigettato il ricorso ribadendo il proprio precedente orientamento (Cass. 64/2013, Cass. 4403/99, Cass. 5064/93) sulla base del quale “le parti comuni dell’edificio (muri, tetti ed altri ex art. 1117 c.c.) deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana o sotterranea, rientrano per la loro funzione necessaria all’uso collettivo fra le cose comuni. Ne consegue che le relative spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione tra tutti i condomini in proporzione del valore delle singole unità immobiliari ai sensi dell’art. 1123 c.c.”.

In altre parole, alcune parti, come ad es. la facciata ed anche il tetto (per la funzione di copertura svolta) rappresentano strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile e sono destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio.

Inoltre, nel caso specifico il tetto da riparare era destinato alla copertura anche dell’atrio comune e quindi, a maggior ragione, le relative spese dovevano essere sostenute da tutti i condomini, anche dalla ricorrente.

Pertanto, la Suprema Corte conferma così il seguente principio: “In sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto quel che veramente rileva non è tanto l’appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che peraltro possa dirsi che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa.”.

Solo nell’ipotesi che il tetto dell’edificio sia di proprietà esclusiva di un condomino le spese di manutenzione andranno ripartite ex art. 1126 c.c. secondo il criterio previsto per i lastrici solari di uso/proprietà esclusiva.

Avv. Luigi Minasi