Responsabilità parziaria dei condomini – preventiva escussione dei morosi

Responsabilità parziaria dei condomini – preventiva escussione dei morosi

Cassazione Civile, sez.III n. 34220 del 06.12.2023

La questione nasce dalla vicenda di una società creditrice di un condominio in virtù di contratto di appalto, per il quale detta società vantava un residuo credito. Pertanto la creditrice otteneva decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e quindi notificava tre distinti precetti a tre condomini per un
importo pari al debito complessivo vantato dalla società rapportato alla loro partecipazione millesimale al condominio.

I condomini proponevano opposizione al precetto dinanzi al Tribunale di Vicenza rilevando l’inefficacia di tali precetti per la parte eccedente la rispettiva quota di partecipazione al condominio in relazione all’importo di cui al titolo esecutivo. L’opposizione veniva accolta dal Tribunale ma successivamente rigettata dalla Corte d’appello di Venezia.

Ricorrevano in Cassazione le condomine rilevando che la Corte di merito sarebbe incorsa in errore individuando l’importo per il quale la società intimante avrebbe avuto diritto di procedere ad esecuzione nei loro confronti determinandolo sulla base del rapporto tra la loro rispettiva partecipazione al condominio (in millesimi) e l’intero corrispettivo dovuto alla creditrice per i lavori eseguiti. La suprema Corte rigettava il ricorso enunciando e ribadendo i seguenti principi:

– ex art.63 disp.att.cc., i condomini in regola con i pagamenti possono essere assoggettati ad esecuzione  in caso di insolvenza dei condomini morosi e previa escussione di questi

– per “Condomini morosi” si intendono coloro che non hanno versato, nè all’amministratore, né direttamente al creditore, la loro quota di debito e – per converso –  i “condomini in regola con i pagamenti” indicano coloro che abbiano estinto la propria quota di obbligazione condominiale mediante pagamento diretto al creditore ovvero mediante pagamento in favore di quest’ultimo effettuato dall’amministratore con la provvista da loro fornita

– resta fermo che in quest’ultimo caso l’obbligazione del condomino nei confronti del creditore potrà dirsi estinta solo a seguito del versamento in suo favore della relativa provvista da parte dell’amministratore (essendo estraneo il terzo creditore alle vicende relative rapporti interni tra condomino e condominio e, quindi, ad eventuali inadempienze da parte dell’amministratore nei pagamenti)    

Stante quanto sopra, la Suprema Corte, prendendo atto dei rilievi svolti dai ricorrenti, rigettava il ricorso enunciando il principio secondo il quale 

“l’onere di preventiva escussione dei condomini morosi gravante, ai sensi dell’art. 63  comma 2, disp.att. cc, sul creditore solo parzialmente soddisfatto munito di titolo esecutivo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condomino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma l’intero importo della suddetta morosità, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condomino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore in virtù dei versamenti effettuati dal condomino nelle casse condominiali e/o quanto versato direttamente dal singolo condomino al terzo…”