Vendita proprietà esclusiva separatamente dalle parti comuni

Due soggetti, acquirenti nel 1989 di alcune porzioni immobiliari, adivano il Tribunale di Udine per far dichiarare la nullità della clausola contenuta nel contratto di vendita per la quale nel trasferimento non era compresa la quota del 50% del cortile e della centrale termica. Chiedevano altresì’ la nullità della medesima clausola contenuta nella vendita tra la loro dante causa ed il precedente venditore.

Avendo il Tribunale respinto la domanda, gli stessi proponevano gravame alla Corte di Appello di Trieste.

All’esito del giudizio, la Corte rigettava ugualmente la domanda principalmente per il seguente motivo.

Fermo l’acquisto per usucapione della centrale termica da parte di uno dei due appellanti, circostanza che non era stata contestata da controparte e che quindi non necessitava di ulteriore discussione sul punto, per quanto attiene il cortile precisava quanto segue:

la cessione della proprietà esclusiva non può effettuarsi separatamente dal diritto sui beni comuni unicamente quando vi sia un’incorporazione fisica che li lega indissolubilmente ovvero vi sia un vincolo di destinazione per cui il bene comune è essenziale per l’esistenza ed il godimento della stessa proprietà esclusiva. Al contrario, qualora i beni comuni siano solo funzionali all’uso ed al godimento delle singole unità, queste possono essere cedute separatamente dai beni comuni. In tal caso la presunzione di cui all’art.1117 cc è superata dal titolo.

Nel caso specifico, la Corte rilevava che gli immobili avevano un’autonoma consistenza con un accesso separato sul fronte strada e quindi, in applicazione del suddetto principio, potevano essere ceduti separatamente dai diritti sul cortile che non risultava essenziale per l’esistenza ed il godimento delle singole unità.

Gli Appellanti soccombenti proponevano quindi ricorso in Cassazione su vari motivi, rilevando in particolare, tra gli altri, che la Corte d’Appello avesse erroneamente applicato il principio suddetto avendo alla base errato nel ritenere l’assoluta autonomia ed indipendenza degli appartamenti rispetto al cortile condominiale. Infatti la Corte non aveva tenuto conto (così come rilevato dal CTU e desumibile dalle foto prodotte in giudizio) dell’indivisibilità e dell’inseparabilità del cortile dal fabbricato principale posto che nel detto cortile insistono gli impianti condominiali e le fognature e peraltro solo attraverso il cortile si accede alla centrale elettrica. Inoltre sul cortile affacciano terrazze e finestre che da esso prendono aria e luce.

Stante quanto sopra, la Suprema Corte, prendendo atto dei rilievi svolti dai ricorrenti, accoglieva il ricorso confermando il principio secondo il quale

“la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva siano per effetto di incorporazione fisica indissolubilmente legate le une alle altre oppure pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive: solo se i primi siano semplicemente funzionali all’uso ed al godimento delle singole unità, queste possono essere cedute separatamente dal diritto sui beni comuni” (sul punto anche Cass. 12128/04 e 18344/15)

Pertanto, il divieto ai sensi dell’art.1118 cc di cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle parti comuni vige nel caso di incorporazione fisica (condominialità strutturale) ovvero di indivisibilità del legame con le parti comuni per l’esistenza stessa delle parti esclusive, NON anche nel caso di funzionalità per il semplice uso ed il godimento (condominialità funzionale).

Pertanto la decisione assunta dalla corte d’Appello si è posta quindi in contrasto con i principi suesposti. Conseguentemente il ricorso viene accolto e la sentenza cassata con rinvio per un nuovo esame alla Corte d’Appello di Trieste

Roma, 21.12.2021